賃貸契約に必要な費用

11.12

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そもそも初期費用って何?

賃貸物件を借りるためには様々な費用がかかります。
当然ながら家賃も必要ですが、それ以外にも不動産業者や物件の大家さんに支払う費用があるためです。

これらを初期費用と呼び、主に敷金や仲介手数料など複数種類の費用を全て合わせたものを指します。
ただし、引っ越し代金や家電・家具などの購入費用は含まないため注意が必要です。

一般には不動産業者・大家さんに支払うべき費用のみを初期費用と呼びます。
よく混同しがちなので注意しましょう。

初期費用について

賃貸契約をする際の初期費用がどの程度かかるのか、不安を感じる方も少なくはないと思います。
一般的に言われている初期費用の目安は、だいたい家賃の6ヶ月分です。
どのような賃貸物件を契約する際でも、最低家賃の6ヶ月分を目安にしておくと良いでしょう。

例えば家賃が5万円の物件を借りる場合、必要な初期費用は30万円が目安です。
家賃が6万円の物件なら36万円、10万円の時は60万円と、家賃によって初期費用の目安は大きく変動します。
物件を借りる際は、最初に用意できる資金の目安を立て、家賃の上限を把握する方法もおすすめです。

家賃6ヶ月分の中には、仲介手数料・敷金・礼金・保証料・前家賃と日割り家賃・火災保険料・鍵交換費用などが含まれています。
ただし、借りる物件によっては6ヶ月分を下回ったり、反対に上回ったりする可能性もあるので気をつけましょう。

仲介手数料は不動産業者へ支払う費用で、家賃の0.5ヶ月~1ヶ月分が目安です。
ほとんどの不動産業者は家賃1ヶ月程度で、それを上回るケースはほとんどありません。

敷金は入居に必要な保証料で、礼金は大家へ支払う謝礼となります。
敷金の目安は家賃2ヶ月分、礼金は1ヶ月分ですが、敷金・礼金ゼロの「ゼロゼロ物件」や、敷金3ヶ月の物件などもあります。
事前に不動産業者へ聞いておきましょう。

保証料は、連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合に必要な費用です。
不動産業者から利用を勧められる場合もあります。
保証会社によって異なりますが、だいたい家賃の0.5ヶ月分が必要です。

前家賃は、前払いが必要な入居翌月の家賃です。
一方の日割り家賃は、入居日からその月末までの家賃を日割りしたもので、契約時にまとめて支払います。
入居日によって前後するため、最低でも1ヶ月分は見ておいたほうが良いでしょう。

火災保険料や鍵交換費用などの諸費用は物件により異なります。
家賃が目安とならず、各物件ごとに違いますので、契約前に確認しておきましょう。
火災保険料・鍵交換費用ともに1万円~2万円が相場になっています。

値下げ交渉で初期費用を減額

こうみると、賃貸契約時の初期費用は割高感があるように思えるかもしれません。
家賃6ヶ月分が目安とは言えど、家賃が安い物件でさえ十数万円、高ければ100万円近くの出費となるでしょう。
賃貸契約時に家賃+アルファで済む、と考えている方も中にはいらっしゃいますが、実際はまとまったお金が必要になります。

しかし、初期費用の節約は不可能でもありません。
不動産業者と値引き交渉することで減額してもらったり、費用を浮かせたりすることは難しくないのです。
交渉次第とも言えますが、家賃の0.5ヶ月~1ヶ月分程度は初期費用の節約が可能です。

初期費用の内訳を見てみると、交渉の余地が残されているものは家賃と礼金の2つです。
家賃の値下げ交渉は難しいかもしれませんが、物件の大家さんの気前が良い場合もありますし、不動産業者の担当者が頑張ってくれる場合もあります。

仮に千円値下げしてもらっても、初期費用全体では6千円程度の節約になります。
更に契約更新までは家賃が毎月千円安く済みますので、年間で1万円以上の費用が浮きます。
ダメ元でも一度交渉してみると良いでしょう。

礼金も値下げ交渉の余地が残されています。
特に節約効果が大きいのは礼金でしょう。

例えば礼金が2ヶ月必要な物件の場合、交渉次第では1ヶ月分を値引きしてもらえる可能性もあります。
交渉次第では0にしてもらえる可能性もありますが、最低1ヶ月分は見ておきましょう。

敷金や仲介手数料を値引き交渉する方も中にはいますが、いずれも難しいため避けたほうが良いと言えます。
敷金は保証金のため、通常は退去時に返却されますし、仲介手数料は不動産業者によっての利益のため、0になることはありません。

いずれも応じてもらえないケースが多くありますので、交渉するなら家賃と礼金に絞り込んだほうが良いでしょう。
特に仲介手数料は時間の無駄になる可能性も高いと言えます。

なお、値引きが無理だった場合はフリーレント物件も検討の余地があります。
敷金や礼金などが浮きますので、初期費用を抑えることができます。

ただし、フリーレント物件は様々な条件が付いており、物件ごとに異なる点がデメリットです。
相場より家賃が高い物件も中にはあるので気をつけましょう。

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